Германия: сдаем жилье в аренду. Часть 2

В первой части статьи были рассмотрены общие вопросы сдачи жилья в аренду в Германии. В этой части мы рассмотрим вопрос аренды с юридической стороны.

Какие права и обязанности имеют стороны?

Все взаимоотношения сторон регулируются разделом Арендное право (BGB-Mietrecht) Гражданского кодекса Германии, согласно которого взаимные обязательства между арендатором и арендодателем регламентируются договором аренды.

По договору аренды на «плечи» арендатора ложится обязанность своевременной оплаты коммунальных расходов, электроэнергии, отопления и воды. Кроме того, он обязан устранять небольшие неисправности, такие как ремонт крана, выключателя и т.д.

Все крупные ремонты – ремонт или замена сантехники, газовых или электроплит, должен оплачивать арендодатель.

При заключении договора аренды, арендатор вносит залоговую сумму в размере двухмесячной оплаты, которая в случае отсутствия претензий со стороны владельца жилья, возвращается ему по окончанию срока аренды.

В договоре так же указывается количество проживаемых человек. В случае сдачи жилья в субаренду съемщик обязан предупредить об этом владельца и получить от него разрешение.

Владельцу разрешается посещать сдаваемое жилье, но только при обязательном согласовании с арендатором даты и времени посещения.

Обратите внимание на то, что по законодательству Германии, арендодатель не имеет права повышать арендную плату более чем на 20% в течение трех лет, при этом она не может превышать уровень текущих рыночных цен.

Исключением являются случаи улучшения жилищных условий, например, вследствие выполнения качественного ремонта или заключение договора аренды с новым арендатором.

Обратите внимание на то, что некоторые коммунальные платежи, например, за отопление – зависят от расходов конкретного арендатора.

Кроме того, жилищное законодательство предусматривает срок, в течении которого арендатор обязан предупредить владельца об намерении освободить арендуемое помещение.

Расторжение договора аренды

В Германии расторгнуть договор в течении суток не получится, так как законом предусмотрен срок в течении которого владелец обязан предупредить съемщика о своем намерении расторгнуть договор. При сдаче жилья на срок до 5 лет, арендатор должен быть предупрежден не позднее, чем за 3 месяца, 5 – 8 лет – полгода, свыше 8 лет – 9 месяцев.

Так же следует учитывать, что для досрочного расторжения договора должны быть веские основания такие как:

1) систематическое нарушение арендатором пунктов договора, которые не предусматривают расторжения договора, но неоднократно нарушались;

2) несвоевременная оплата аренды. Если сумма задолженности будет равняться двухмесячной оплате, арендодатель в праве досрочно расторгнуть договор, а арендатор должен сразу же освободить помещение;

3) нарушение арендатором внутреннего распорядка дома – громкая музыка, шум в ночное время и т.д.;

4) сложившиеся обстоятельства вынуждают владельца или членов его семьи проживать в сдаваемой в аренду недвижимости. Здесь следует не забывать о том, что если будет доказано, что владелец скрыл истинные намерения, например, расторгнул договор чтобы продать недвижимость или сдать ее другому арендатору по более высокой цене, то у него могут возникнуть проблемы.

Обратите внимание – уведомление о расторжении договора обязательно должно быть в письменной форме. Также не возможно досрочное расторжение договора, если арендатор относится к социально незащищенной группе – инвалиды, многодетные семьи, матери-одиночки, пожилые люди и другие.

Резюме

Как видим в Германии права арендатора защищены на законодательном уровне и его выселение по российскому принципу «что бы завтра квартира была пустой» невозможно. Поэтому не следует забывать, что в случае спорной ситуации, закон будет на стороне арендатора.